फ्लॅट खरेदी करणे हा बहुतेक लोकांच्या आयुष्यातील सर्वात मोठ्या आर्थिक निर्णयांपैकी एक असतो. घर पाहताना लोकेशन, किंमत, सुविधा आणि इंटिरिअर याकडे आपण लक्ष देतो; मात्र फ्लॅटची कायदेशीर कागदपत्रे तपासणे त्याहून अधिक महत्त्वाचे आहे.

फ्लॅटची किंमत परवडणारी असली तरी मालमत्तेच्या मालकी हक्कात अडचण, कर्जाचा बोजा, अनधिकृत बांधकाम, मंजूर नकाशापेक्षा वेगळे बांधकाम किंवा RERA संबंधित समस्या असल्यास भविष्यात मोठा कायदेशीर आणि आर्थिक धोका निर्माण होऊ शकतो.

म्हणूनच फ्लॅट बुक करण्यापूर्वी “फक्त फ्लॅट पाहू नका, कागदपत्रेही तपासा.”

1. MahaRERA Registration तपासा

जर प्रकल्प RERA अंतर्गत नोंदणीस पात्र असेल, तर सर्वप्रथम त्या प्रकल्पाचा MahaRERA Registration Number तपासा.

MahaRERA च्या नोंदणीकृत प्रकल्पाच्या माहितीत Legal Title Report, encumbrances, sanctioned plans, commencement certificates आणि इतर महत्त्वाची माहिती उपलब्ध असू शकते.

तपासा:

Project Registration Number
Promoter/Developer चे नाव
Project Name
Survey/CTS Number
Project Status
Proposed Completion Date
Litigation details
मंजूर नकाशे
उपलब्ध प्रकल्प कागदपत्रे

फक्त बिल्डरने दिलेल्या माहितीवर अवलंबून न राहता अधिकृत MahaRERA नोंदी तपासणे महत्त्वाचे आहे.

2. मालकी हक्काचा दस्तऐवज (Title Documents)

ज्या जमिनीवर प्रकल्प बांधला जात आहे त्या जमिनीचा मालकी हक्क कोणाचा आहे हे तपासणे अत्यंत महत्त्वाचे आहे.

यामध्ये परिस्थितीनुसार खालील कागदपत्रे तपासली जाऊ शकतात:

Sale Deed
Conveyance Deed
Development Agreement
Power of Attorney
Partition Deed
Gift Deed
वारसाहक्काची कागदपत्रे
इतर संबंधित मालकी हक्काची कागदपत्रे

MahaRERA नोंदणी प्रक्रियेत Legal Title Report महत्त्वाचा दस्तऐवज आहे आणि त्यामध्ये जमिनीवरील मालकी हक्काची साखळी (flow of title) दर्शवली जाते.

3. Legal Title Report तपासा

Legal Title Report हा फ्लॅट खरेदीपूर्वी तपासायच्या सर्वात महत्त्वाच्या कागदपत्रांपैकी एक आहे.

यातून साधारणपणे जमीन/मालमत्तेचा मालकी हक्क, हक्कांची साखळी आणि संबंधित कायदेशीर बाबी समजण्यास मदत होते.

तुमच्या वकिलाकडून Title Search करून घेणे अधिक सुरक्षित ठरते.

4. 7/12 उतारा आणि Property Card

महाराष्ट्रातील संबंधित जमिनीच्या स्वरूपानुसार 7/12 Extract, Property Card आणि संबंधित महसूल नोंदी तपासणे आवश्यक असू शकते.

यातून खालील बाबी तपासण्यास मदत होते:

जमीन कोणाच्या नावावर आहे?
जमीन कोणत्या प्रकारची आहे?
Survey/Gat/CTS Number
क्षेत्रफळ
फेरफार नोंदी
इतर संबंधित नोंदी

मात्र केवळ 7/12 उतारा पाहून मालकी हक्क पूर्णपणे निश्चित होत नाही. त्यामुळे इतर title documents सोबत त्याची तपासणी करणे आवश्यक आहे.

5. Encumbrance / बोजा तपासा

मालमत्तेवर कोणते कर्ज, charge, mortgage किंवा इतर हक्क/बोजा आहे का हे तपासा.

MahaRERA च्या कागदपत्रांमध्ये प्रकल्प/युनिटशी संबंधित encumbrances जाहीर करण्याची तरतूद दिसते.

विशेषतः:

“ही जमीन किंवा फ्लॅट कोणत्याही कर्जाच्या तारणाखाली आहे का?”

हा प्रश्न नक्की विचारा.

6. Development Agreement आणि Power of Attorney

जर जमीन मालक आणि बिल्डर वेगवेगळे असतील तर:

Development Agreement
Joint Development Agreement
Power of Attorney
संबंधित landowner/promoter arrangements

तपासणे महत्त्वाचे आहे.

बिल्डरला त्या जमिनीवर प्रकल्प विकसित करण्याचा कायदेशीर अधिकार आहे का, हे वकिलाकडून तपासून घ्या.

7. Sanctioned Building Plan तपासा

तुम्हाला दाखवला जाणारा फ्लॅट आणि प्रत्यक्ष मंजूर आराखड्यातील फ्लॅट यामध्ये फरक नसावा.

तपासा:

Building Plan
Layout Plan
Floor Plan
Flat Number
Carpet Area
Floor
Common Areas
Amenities

MahaRERA च्या माहितीनुसार sanctioned plans आणि layout plans प्रकल्पाच्या नोंदींमध्ये उपलब्ध असणे महत्त्वाचे आहे.

8. Commencement Certificate (CC)

बांधकाम सुरू करण्यासाठी संबंधित प्राधिकरणाकडून आवश्यक मंजुरी मिळाली आहे का हे तपासा.

Commencement Certificate कोणत्या टप्प्यापर्यंत/मजल्यापर्यंत लागू आहे हेही तपासणे महत्त्वाचे आहे.

MahaRERA FAQ मध्ये खरेदीदाराच्या दृष्टीने IOD/Building Plan Approval आणि लागू Commencement Certificate यांचे महत्त्व स्पष्ट केले आहे.

9. IOD / Building Plan Approval

प्रकल्पाच्या बांधकामासाठी आवश्यक असलेल्या मंजुरी तपासा.

विशेषतः:

IOD
Building Plan Approval
Sanctioned Plan
लागू स्थानिक प्राधिकरणाच्या मंजुरी

“बिल्डिंगला मंजुरी आहे” एवढे सांगणे पुरेसे नाही; संबंधित कागदपत्रे प्रत्यक्ष पाहणे महत्त्वाचे आहे.

10. NA Order / जमीन वापराची स्थिती

जमिनीच्या स्वरूपानुसार Non-Agricultural (NA) permission/order किंवा लागू जमीन-वापर मंजुरी तपासणे आवश्यक असू शकते.

ही बाब प्रकल्पाच्या स्थानिक नियोजन नियमांवर आणि जमिनीच्या स्वरूपावर अवलंबून असते.

11. Agreement for Sale

फ्लॅट खरेदीतील सर्वात महत्त्वाच्या कागदपत्रांपैकी एक म्हणजे Registered Agreement for Sale.

त्यामध्ये विशेषतः तपासा:

Flat Number
Carpet Area
Total Consideration
Payment Schedule
Possession Date
Amenities
Parking
Default clauses
Cancellation terms
Interest
Maintenance charges
Other applicable charges

मंजूर किंवा आधी दिलेल्या माहितीपेक्षा अंतिम Agreement मध्ये वेगळी माहिती असल्यास ती दुर्लक्षित करू नका.

MahaRERA च्या निर्णयांमध्ये registered Agreement for Sale मधील अटींचे महत्त्व स्पष्टपणे दिसून येते.

12. Carpet Area नीट तपासा

फ्लॅट घेताना Carpet Area ही अत्यंत महत्त्वाची बाब आहे.

फक्त “1000 sq. ft. फ्लॅट” असे सांगितले म्हणून त्याचा अर्थ 1000 sq. ft. carpet area असा होत नाही.

म्हणून:

Carpet Area = Agreement + MahaRERA details + approved plan

यांच्यातील माहिती शक्य तितकी सुसंगत आहे का ते तपासा.

13. Parking संबंधित कागदपत्रे

फ्लॅटसोबत parking दिली जात असल्यास:

Parking Number
Parking Type
Parking Location
Agreement मधील उल्लेख
लागू कायदेशीर हक्क/वापराची माहिती

तपासा.

फक्त “तुमच्यासाठी parking reserve आहे” असे तोंडी आश्वासन स्वीकारू नका.

14. Litigation / Court Cases तपासा

प्रकल्प किंवा जमिनीशी संबंधित कोणतेही:

Court Case
RERA Case
Land Dispute
Stay Order
Mortgage Dispute
Promoter-Landowner Dispute

आहे का हे तपासणे महत्त्वाचे आहे.

MahaRERA च्या प्रकल्प नोंदणी माहितीमध्ये प्रकल्पाशी संबंधित litigation disclosures देखील असू शकतात.

15. Completion Certificate आणि Occupancy Certificate

Ready-to-move फ्लॅट घेताना Occupancy Certificate (OC) आणि लागू असल्यास Completion Certificate तपासा.

विशेषतः possession घेण्यापूर्वी:

OC उपलब्ध आहे का?
कोणत्या building/wing/floor साठी आहे?
प्रत्यक्ष बांधकाम मंजूर आराखड्याशी सुसंगत आहे का?

या बाबी तपासणे महत्त्वाचे आहे.

MahaRERA च्या नोंदींमध्ये possession आणि Occupancy Certificate संदर्भातील बाबींवर वारंवार विचार केला जातो.

16. Property Tax आणि इतर थकबाकी

फ्लॅट/मालमत्तेशी संबंधित लागू असलेले:

Property Tax
Maintenance
Electricity
Water charges
इतर स्थानिक देणी

यांची थकबाकी आहे का हे तपासा.

17. Builder कडून मिळणारी कागदपत्रे एकत्र करा

फ्लॅट बुक करण्यापूर्वी शक्य तितक्या संबंधित कागदपत्रांच्या प्रती/प्रत्यक्ष नोंदी मिळवा.

एक स्वतंत्र Property Document File तयार करा.

त्यात:

☑ MahaRERA Details
☑ Legal Title Report
☑ Title Documents
☑ 7/12 / Property Card
☑ Encumbrance Details
☑ Development Agreement
☑ Power of Attorney
☑ Approved Plan
☑ Layout Plan
☑ IOD / Building Approval
☑ Commencement Certificate
☑ Agreement for Sale
☑ Payment Receipts
☑ OC / Completion Certificate
☑ Tax/Maintenance Records

यांचा समावेश करा.

फ्लॅट खरेदीपूर्वी वकिलाकडून कोणती तपासणी करून घ्यावी?

फ्लॅट खरेदीपूर्वी Property Title Search आणि Legal Due Diligence करून घेणे सुरक्षित ठरते.

वकील परिस्थितीनुसार खालील बाबी तपासू शकतो:

मालकी हक्क
Title Chain
Encumbrances
Development Rights
मंजूर बांधकाम
RERA Registration
Litigation
Agreement for Sale
Carpet Area
Possession/OC संबंधित कागदपत्रे

फ्लॅट खरेदी करताना होणाऱ्या सामान्य चुका

❌ फक्त ब्रोकर्सच्या माहितीवर विश्वास ठेवणे

❌ कागदपत्रे न पाहता Token देणे

❌ Agreement न वाचता स्वाक्षरी करणे

❌ फक्त Brochure वर विश्वास ठेवणे

❌ Carpet Area तपासू नये

❌ RERA Details तपासू नये

❌ Title Search न करता फ्लॅट खरेदी करणे

❌ Ready possession असूनही OC तपासू नये

निष्कर्ष

फ्लॅट खरेदी करताना “फ्लॅट सुंदर दिसतोय का?” यापेक्षा “फ्लॅट कायदेशीरदृष्ट्या सुरक्षित आहे का?” हा प्रश्न अधिक महत्त्वाचा आहे.

MahaRERA Registration, Legal Title Report, Title Documents, Encumbrance Details, 7/12/Property Card, sanctioned plans, commencement certificate, Agreement for Sale आणि लागू असल्यास Occupancy Certificate यांची व्यवस्थित तपासणी करा.

मोठी रक्कम देण्यापूर्वी अनुभवी Property Lawyer कडून Legal Due Diligence करून घेणे हा भविष्यातील मोठ्या वादापासून बचाव करण्याचा महत्त्वाचा मार्ग ठरू शकतो.

वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न (FAQ)

1. फ्लॅट बुक करण्यापूर्वी सर्वात आधी कोणते कागदपत्र तपासावे?

सर्वप्रथम प्रकल्पाची MahaRERA माहिती, जमीन/मालमत्तेचा Title, Legal Title Report आणि Encumbrance Details तपासणे योग्य आहे.

2. 7/12 उतारा पाहिला म्हणजे Title Clear आहे असे समजावे का?

नाही. 7/12 ही महत्त्वाची महसूल नोंद असली तरी संपूर्ण title verification साठी इतर मालकी हक्काची कागदपत्रे आणि title chain तपासणे आवश्यक आहे.

3. Agreement for Sale का महत्त्वाचा आहे?

फ्लॅटची किंमत, carpet area, possession, payment schedule आणि इतर महत्त्वाच्या अटी Agreement मध्ये निश्चित होतात. त्यामुळे त्यावर स्वाक्षरी करण्यापूर्वी त्याची कायदेशीर तपासणी करणे महत्त्वाचे आहे.

4. Ready-to-move फ्लॅट घेताना OC तपासणे आवश्यक आहे का?

Ready possession फ्लॅट घेताना लागू असलेले Occupancy/Completion संबंधित प्रमाणपत्र तपासणे अत्यंत महत्त्वाचे आहे.

5. Property Lawyer कडून Title Search का करून घ्यावा?

कारण फक्त बिल्डरने दिलेली कागदपत्रे पाहणे पुरेसे नसते. मालकी हक्काची साखळी, बोजे, विकास हक्क, litigation आणि इतर कायदेशीर बाबींची स्वतंत्र तपासणी भविष्यातील धोका कमी करण्यास मदत करते.

कायदेशीर सूचना

हा लेख सामान्य माहिती आणि जनजागृतीसाठी आहे. प्रत्येक प्रॉपर्टीचे title, स्थानिक प्राधिकरण, प्रकल्पाची रचना आणि कागदपत्रे वेगवेगळी असू शकतात. फ्लॅट खरेदीपूर्वी संबंधित कागदपत्रांची स्वतंत्र कायदेशीर तपासणी करून घेणे योग्य आहे.

लेखक:
अॅड. प्रेमसागर गवळी
SPG Legal Consultancy
Property Law | Title Search | Sale Deed | RERA | Property Due Diligence

फ्लॅट खरेदीपूर्वी कोणती कागदपत्रे तपासावीत? संपूर्ण कायदेशीर मार्गदर्शक